Arsa Payı Hesaplama: Mağduriyet Yaşamamak İçin Kritik Bilgiler
Arsa payı hesaplama, mülk sahiplerinin mutlaka bilmesi gereken en kritik konulardan biridir. Bir taşınmazın inşa edildiği arsanın, üzerindeki bağımsız bölümlere (daire, dükkan, ofis vb.) paylaştırılması işlemi olan arsa payı, yanlış hesaplandığında ciddi mağduriyetlere yol açabilir.
Tapuda belirtilen hisse oranı, aslında toplam inşaat içerisindeki payınızı ifade eder. Örneğin, 1000 metrekarelik arsa üzerinde 1/10 hisseye sahip bir bağımsız bölüm, toplam arsa yüzölçümünün %10’unu kullanıyordur. Ancak bu payın doğru hesaplanmaması, özellikle kentsel dönüşüm projelerinde hak kaybına, tapu anlaşmazlıklarına ve komşular arasında uyuşmazlıklara neden olabilir.
Bu makalede, arsa payı hesaplama formülünü, tapuda arsa payının nasıl belirlendiğini ve kentsel dönüşümde arsa payının önemini detaylıca inceleyeceğiz. Ayrıca arsa payı düzeltme davası açmak isteyenler için süreç hakkında bilgiler ve pratik örnekler sunacağız. Doğru bilgilerle, mülkünüzle ilgili haklarınızı korumak sizin elinizde!
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açıkça tanımlanan arsa payı, mülkiyet hakkının temel bileşenidir. Bu bölümde arsa payının ne olduğunu, nasıl belirlendiğini ve özellikle kentsel dönüşüm süreçlerindeki kritik önemini inceleyeceğiz.
İlginizi Çekebilir: Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar
Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 2. maddesinin d bendinde “Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payları” olarak tanımlanmaktadır. Yani, bir ana gayrimenkulün üzerinde bulunduğu arsanın, bağımsız bölümlere (daire, dükkan, ofis vb.) bölünmüş hisselerini ifade eder.
Tapu kayıtlarında belirtilen bu oran, her bir bağımsız bölümün arsa üzerindeki mülkiyet hakkını gösterir. Önemli bir husus, arsa payının bağımsız bölümden ayrılamamasıdır. Bağımsız bölümün satışı veya miras yoluyla devri durumunda, arsa payı da otomatik olarak yeni malike geçer.
Arsa payı, kat mülkiyetinin ayrılmaz bir parçasıdır.
Arsa payı gelişigüzel değil, objektif kriterlere göre belirlenir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile orantılı olarak belirlenmesi gerekir.
Yargıtay kararlarında, arsa payı belirlenirken şu faktörlerin dikkate alınması gerektiği vurgulanmıştır:
Dolayısıyla, benzer metrekarelere sahip iki dairenin arsa payları, konumları nedeniyle farklı olabilir.
Arsa payı, kentsel dönüşüm süreçlerinde hayati bir role sahiptir. 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası‘na göre, riskli yapılarda parsellerin tevhit edilmesi, yeniden bina yaptırılması, payların satışı gibi konularda karar vermek için arsa payı çoğunluğu (en az üçte iki) gereklidir. Bu nedenle, arsa payının doğru hesaplanmaması, kentsel dönüşüm kararlarında ciddi hak kayıplarına neden olabilir.
Bununla birlikte, bina yıkıldıktan sonra kat mülkiyeti/irtifakı terkin edilir ve malikler arsada “arsa payları oranında” mülkiyet hakkına sahip olurlar. Bu durum, özellikle arsa payının hatalı belirlendiği yapılarda, yıkım sonrası bazı maliklerin önemli mağduriyetler yaşamasına yol açabilir. Bu sebeple, arsa payı oranlarının adil belirlenmesi veya düzeltilmesi, mülkiyet haklarının korunması açısından son derece önemlidir.
Arsa payının doğru hesaplanması, gayrimenkul sahipleri için kritik öneme sahiptir. Payınızın ne kadar olduğunu bilmek, haklarınızı korumak için ilk adımdır.
View this post on Instagram
Arsa payı, kat mülkiyetinin kurulması sırasında oran olarak hesaplanır. Genellikle “pay/payda” şeklinde gösterilir (örneğin 20/500). Bu rakamlar, mülk sahibinin toplam arsadaki payını ifade eder. Arsa payı hesaplaması, Tapu Sicil Müdürlüğü‘nün prosedürleri ile belirlenir ve tapuda her bağımsız bölüm için ayrı ayrı gösterilir.
Tapudaki hisse miktarınızı metrekareye çevirmek için basit bir formül kullanılır:
Hisseye Düşen Metrekare = (Sizin Hisseniz / Toplam Hisse) × Arsa Büyüklüğü
Örneğin, 1000 metrekarelik bir arsada 20/500 hissesi olan bir bağımsız bölümün arsa payı şöyle hesaplanır:
(1000/500)×20=40 m²
Böylece, bağımsız bölüme düşen arsa payı net olarak belirlenmiş olur.
Rayiç değer, bir mülkün piyasa değerini ifade eder ve arsa payı hesaplamasında önemli bir faktördür. Bu yöntemde öncelikle her bağımsız bölümün rayiç değeri belirlenir. Sonrasında şu formül uygulanır:
Arsa Payı = Bağımsız Bölümün Rayiç Değeri / Tüm Bağımsız Bölümlerin Toplam Rayiç Değeri.
Rayiç değerle hesaplama örneği:
Toplam rayiç değeri 2.500.000 TL olan bir yapıda, 200.000 TL değerindeki bir bağımsız bölümün arsa payı:
200.000 TL / 2.500.000 TL = %8 (0,08) olarak hesaplanır.
Hisse oranıyla hesaplama örneği:
1500 metrekarelik bir arsada %20 hisseye sahip olan bir bağımsız bölümün arsa payı:
1500 m² × 20 / 100 = 300 m² olacaktır.
Bu hesaplamalar, mülkiyetin doğru paylaşılması ve aidat gibi ortak giderlerin adil bölüşülmesinde büyük önem taşır.
Toplu yaşam alanlarında ekonomik yükümlülüklerin belirlenmesinde arsa payı oranı, adil bir paylaşımın temel göstergesidir.
Arsa payına göre aidat hesaplaması, gayrimenkul yönetimlerinde önemli bir konudur.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre, bina sakinleri aralarında farklı bir anlaşma yapılmadıkça ortak giderlere arsa payları oranında katılmak zorundadır.
Hesaplama şu şekilde yapılır: Toplam gider belirlenir ve bağımsız bölümlere arsa payları oranında dağıtılır.
Örneğin, aylık toplam gideri 1200 TL olan bir binada %25 arsa payına sahip dairenin aidatı:
1200 TL × 25/100 = 300 TL olarak hesaplanır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit olarak paylaşılırken; sigorta primleri, ortak alanların bakımı, onarımı ve yönetici ücreti gibi diğer giderler arsa payı oranında dağıtılır. Ancak Kanun, kat maliklerinin yönetim planında farklı düzenlemeler yapabilmesine de olanak tanır. Uygulamada genellikle aidat, metrekareye ya da arsa payına göre hesaplanmaktadır.
Daha yüksek arsa payına sahip olan bağımsız bölümler, daha fazla aidat öder. Ayrıca otopark gibi ortak alanların kullanımında da arsa payı belirleyicidir. Yargıtay, “her kat malikinin arsa payları oranında otoparktan yararlanmaları” gerektiğini kararlarında vurgulamıştır. Dahası, kat malikleri kurulu kararlarında hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu aranır. Bu nedenle, arsa payının doğru hesaplanması mali yükümlülükler açısından hayati önem taşır.
Kentsel dönüşüm projelerinde arsa payı hesaplaması, mülkiyet haklarınızın korunması açısından hayati önem taşır. Doğru hesaplanmayan arsa payları, yıkım sonrası süreçte telafisi imkânsız hak kayıplarına neden olabilir.
Kentsel dönüşüm sürecinde geçerli olacak arsa payı, konutun metrekare büyüklüğü ve bağlı bulunduğu belediye tarafından belirlenen rayiç bedeli dikkate alınarak hesaplanır. Hesaplama yapılırken sadece dairenin kullanım alanı değil, aynı zamanda kolonlar, girişler ve tüm ortak alanlar da dahil edilir.
Hesaplamada şu formül kullanılır:
Arsa payı oranı = Bağımsız bölümün rayiç değeri / Tüm bağımsız bölümlerin toplam rayiç değeri
Örneğin, 1000 m² parselde toplam değeri 1.560.000 TL olan bir binada, 90 m² ve 150.000 TL değerindeki bir dairenin arsa payı: 150.000/1.560.000 = 15/156 oranında, yaklaşık 96,15 m² olarak hesaplanır.
6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası’na göre, yapılar yıktırılmadan önce alınacak kararlarda malikler arsa payları oranında söz sahibidir ve kararlar en az üçte iki çoğunlukla alınır. Dolayısıyla, düşük arsa payına sahip malikler, karar alma süreçlerinde dezavantajlı konuma düşer.
Ayrıca, bina yıkıldıktan sonra kat mülkiyeti sona erer ve malikler arsada “payları oranında” mülkiyet hakkına sahip olur. Bu nedenle, hatalı arsa payı dağılımı, örneğin bodrum kattaki küçük bir daire ile üst kattaki büyük bir dairenin aynı haklara sahip olması gibi adaletsizliklere yol açabilir.
Arsa payı düzeltme davası, yalnızca ana gayrimenkulün kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece açılabilir. Bina tamamen yıkıldığında kat mülkiyeti sona ereceğinden, artık arsa payı düzeltme davası açılamaz. Bu nedenle, kentsel dönüşüm başlamadan önce arsa payınızın doğruluğunu kontrol etmeli ve gerekirse vakit kaybetmeden yargı yoluna başvurmalısınız.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, sonradan meydana gelen değer değişiklikleri arsa payı düzeltme davasında dikkate alınmaz.
Hatalı arsa payı hesaplamaları için Türk hukuk sistemi önemli bir çözüm yolu sunmaktadır. Bu bölümde, mağduriyetlerin giderilmesi için başvurulabilecek yasal süreci inceleyeceğiz.
Arsa payı düzeltme davası, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine dayanan, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının, değerleriyle orantılı olarak düzeltilmesini sağlayan bir tespit davasıdır. Bu dava, kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleri ile orantısız belirlendiği durumlarda açılabilir. Yargıtay kararlarına göre, arsa payının belirlenmesinde bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı, konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar dikkate alınmalıdır.
Arsa payı düzeltme davaları herhangi bir zamanaşımı süresine tabi değildir ve ana gayrimenkulün kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece açılabilir. Ancak bina yıkıldıktan sonra kat mülkiyeti sona ereceğinden, artık dava açılamaz. Dava süreci, mahkemenin yoğunluğuna bağlı olarak genellikle 8 ay ile 1,5 yıl arasında sürebilmektedir.
Dava dilekçesinde, arsa paylarının Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3/2 maddesi gereğince yeniden düzenlenmesi ve yeni pay oranlarının tapuya tescili talep edilir. Dilekçeye tapudaki hisse miktarının bağımsız bölümün gerçek değeriyle orantısız olduğuna dair deliller eklenmelidir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır ve davacı dışındaki tüm kat malikleri davalı olarak gösterilmelidir.
NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE
ANKARA
DAVACI: Sizin Adınız Soyadınız
VEKİLİ: Avukatınızın Adı Soyadı
DAVALILAR: Sizin Haricinizdeki Tüm Kat Malikleri
KONU: … da bulunan binadaki bağımsız bölümlerin usul ve hukuka aykırı olarak belirlenen arsa paylarının düzeltilmesi talebimizden ibarettir.
AÇIKLAMALAR:
A) DAVA KONUSU APARTMAN KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINA ALINMIŞTIR
Müvekkil, … adresinde bulunan 10 katlı apartmanın 4. kat 20 numaralı bağımsız bölümünün malikidir.
(Ek-1 Tapu Kaydı)
Söz konusu apartman yaklaşık 50 yıllık tarihe sahip olup oldukça eskimiş ve yıpranmıştır. Bu sebeple apartmanın sağlamlık oranı risk tespit kuruluşları tarafından riskli yapı olarak belirlenmiş ve kentsel dönüşüm kapsamına alınmıştır.
Bu kapsamda 6306 sayılı kanunu gereğince bilindiği üzere kentsel dönüşüm projesinin konusunu teşkil eden ana gayrimenkul hakkında alınacak kararlarda en az üçte iki çoğunlukla karar alma kuralında yeter sayı arsa payına dayanmaktadır.
Nitekim 6306 sayılı Kanunun 6. Maddesinde;
“Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesi münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.” denilmek suretiyle arsa payının önemi vurgulanmıştır.
Bununla birlikte arsa payı, riskli yapının yıkılmasından sonra ilgililerin mülkiyet hakkının belirlenmesinde de ziyadesiyle önem arz etmektedir. Üzerindeki bina yıkıldıktan sonra arsa haline dönüşen taşınmazda ilgililerin taşınmaz üzerinde ne kadarlık bir mülkiyet hakkına sahip olacağı da arsa payına göre belirlenmektedir.
Bu konu da 6306 sayılı Kanunun 6. Maddesine göre de;
“Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmus olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir.” şeklinde ki kanun maddesiyle de arsa payının önemi bir kez daha vurgulanmıştır.
B) MÜVEKKİLE VERİLEN ARSA PAYININ USULE VE HUKUKA AYKIRI OLDUĞU AŞİKARDIR
Kentsel dönüşüm uygulamalarında arsa payının doğru belirlenmesi hem yapının yıkılmasından önce alınacak kararlarda hem de yıkıldıktan sonra inşa edilecek taşınmazdaki mülkiyet hakkı açısından son derece önemli iken müvekkile ait daireye usule ve hukuka aykırı olarak gerçek büyüklüğünden ve gerçek değerinden uzak arsa payı verilmiştir.
Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatları uyarınca arsa payının belirlenmesinde bağımsız bölümlerin cinsi, büyüklüğü, bulunduğu katı, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası, kullanma amacı (konut, işyeri vs.), eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgâr ve diğer dış etkenlerden etkilenme olayı gibi hususlar dikkate alınır.
Ancak dava konusu apartmanda arsa paylarının bağımsız bölümlerin metrekare oranları ve değerleriyle orantısız ve hakkaniyete aykırı olarak belirlendiği aşikardır. Müvekkilin sahip olduğu bağımsız bölümün cinsi, bulunduğu kat alanı, sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar dikkate alındığında bağımsız bölüme özgülenen arsa payının değeri denk değildir.
C) ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVASI ANAYAPININ KAT İRTİFAKI VEYA KAT MÜLKİYETİ STATÜSÜNÜ KORUDUĞU SÜRE İÇERİSİNDE AÇILABİLİR
Arsa payı düzeltim davası, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca ana gayrimenkulün kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece açılabilir. Bu kapsamda taşınmazın kentsel dönüşüm kararı kapsamında tamamen yıkılması halinde de mevcut bir bağımsız bölüm bulunmayacağından arsa payı düzeltim davası açılamayacak ve şüphesiz hak mahrumiyeti yaşanacaktır.
Aynı şekilde arsa payı düzeltim davası devam ederken binanın kentsel dönüşüm kararı kapsamında yıkılması halinde de söz konusu dava da hukuki anlamını yitirecektir. Bu durumun da mülkiyet hakkını şüphesiz ihlal ettiği aşikar olup şöyle ki gerçekte daha yüksek bir arsa payına sahip olması gereken müvekkilin arsa payı doğru tespit edilse idi yeni inşa edilecek yapıda, olması gereken arsa payına göre daha geniş bir bağımsız bölüm sahibi olabilecekti.
Tüm bu sebepler doğrultusunda müvekkil ve diğer paydaşlardan da arsa payı orantısız olarak belirlenmiş olanlar olup tüm bu mağduriyetin giderilmesi için iş bu davanın açılması zarureti hasıl olmuştur.
HUKUKİ SEBEPLER: 6306 sayılı Kanun,634 Sayılı Kanun, TMK, HMK ve ilgili yasal mevzuat
HUKUKİ DELİLLER: Tapu kaydı, tanık, keşif, yemin, bilirkişi ve her türlü sair delil
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda arz ve izah ettiğimiz nedenlerle;
1- … Adresinde bulunan binadaki bağımsız bölümlerin usule ve hukuka aykırı olarak belirlenen arsa paylarının düzeltilmesini,
2- Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ederiz.
(Tarih)
Davacı Vekili
Ekler:
Hatalı arsa payı dağılımı özellikle kentsel dönüşüm sürecinde ciddi hak kayıplarına neden olabilir. 6306 sayılı Kanun gereğince, riskli yapının yıkılmasından sonra ilgililerin mülkiyet hakkı arsa paylarına göre belirlenir. Dolayısıyla eksik arsa payına sahip malikler, yeni inşa edilecek yapıda daha küçük bağımsız bölümlere razı olmak zorunda kalabilir.
Sonuç olarak, arsa payı hesaplaması, mülkiyet haklarınızın korunmasında hayati öneme sahiptir. Adil bir şekilde hesaplanmayan arsa payları, özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde telafisi zor mağduriyetlere yol açabilir. Ayrıca aidat ve ortak gider paylaşımında da arsa payı belirleyici rol oynar.
Bağımsız bölümünüzün konumu, büyüklüğü, cephesi ve diğer değer faktörlerine göre arsa payınızın doğru hesaplanıp hesaplanmadığını kontrol etmek sizin sorumluluğunuzdadır. Eğer tapudaki arsa payınızın hatalı olduğunu düşünüyorsanız, bina yıkılmadan önce arsa payı düzeltme davası açma hakkına sahipsiniz.
Unutmayın ki, kentsel dönüşüm sürecinde bina yıkıldıktan sonra kat mülkiyeti sona erer ve malikler arsada sadece payları oranında hak sahibi olurlar. Bu nedenle, herhangi bir hak kaybı yaşamamak için arsa payınızın doğruluğunu şimdiden teyit etmeniz son derece önemlidir.
Tapudaki hisse oranınızı bilmek, aidatların hesaplanmasında adil davranılmasını sağlamak ve kentsel dönüşüm kararlarında söz sahibi olmak için arsa payı konusunda bilinçli olmak zorundasınız. Bununla birlikte, arsa payınızın düzeltilmesi gerekiyorsa, vakit kaybetmeden hukuki yollara başvurmanız gerektiğini aklınızda tutun.
Gayrimenkulünüzün gerçek değerini korumak ve haklarınızı savunmak için arsa payı hesaplamasına gereken önemi vermelisiniz. Doğru bilgi ve zamanında atılacak adımlarla, mülkiyet haklarınızı güvence altına almış olacaksınız.
Emlak alım satım süreçlerinde profesyonel destek almak için hemen bize ulaşın!
Arsa payı hesaplama nasıl yapılır?
Arsa payı, genellikle “pay/payda” şeklinde gösterilir (Örneğin 20/500).
Hesaplama formülü: Hisseye Düşen Metrekare = (Sizin Hisseniz / Toplam Hisse) × Arsa Büyüklüğü.
Örneğin, 1000 m²’lik bir arsada 20/500 hissesi olan bir bağımsız bölümün arsa payı: (1000/500)×20=40 m² olarak hesaplanır.
Kentsel dönüşümde arsa payının önemi nedir?
Kentsel dönüşümde arsa payı kritik bir öneme sahiptir. Bina yıkıldıktan sonra malikler arsada sadece payları oranında mülkiyet hakkına sahip olur. Düşük arsa payı, yeni projede daha küçük bir bağımsız bölüme razı olmak zorunda kalmak gibi hak kayıplarına neden olabilir.
Aidat hesaplamasında arsa payı nasıl kullanılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, ortak giderler ve aidatlar genellikle arsa payı oranında dağıtılır.
Örneğin, aylık toplam gideri 1200 TL olan bir binada %25 arsa payına sahip dairenin aidatı: 1200 TL × 25/100 = 300 TL olarak hesaplanır.
Arsa payı düzeltme davası nedir ve ne zaman açılabilir?
Arsa payı düzeltme davası, hatalı hesaplanmış arsa paylarının düzeltilmesi için açılan bir tespit davasıdır. Bu dava, ana gayrimenkulün kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece açılabilir. Ancak bina yıkıldıktan sonra kat mülkiyeti sona ereceğinden, artık dava açılamaz.
Arsa payı belirlenirken hangi faktörler dikkate alınır?
Arsa payı belirlenirken bağımsız bölümün konumu, büyüklüğü, bulunduğu kat, cephesi, manzarası, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı gibi faktörler dikkate alınır. Bu faktörler, bağımsız bölümün değerini etkiler ve arsa payının adil bir şekilde belirlenmesini sağlar.
Yorum Yazın