Kat Mülkiyeti Ne Demek? Kat İrtifakı ile Arasındaki Farklar Nelerdir?
Kat mülkiyeti ne demek sorusu, gayrimenkul satın almayı düşünen alıcı adayları tarafından en sık sorulan sorulardan biridir.
Bir ev satın alırken tapunuzun türü, sahip olacağınız hakları doğrudan etkiler. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre, kat mülkiyeti inşaatı tamamlanmış bir taşınmazın bölümlerinin bağımsız mülkiyet ve kullanım hakkı veren bir ispat belgesidir. Buna karşılık, kat irtifakı ise inşaat aşamasındaki bir gayrimenkulde hak sahipliğini belirleyen geçici bir tapu türüdür.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki temel fark, binanın tamamlanma durumudur. Kat irtifakı ne demek diye sorduğunuzda, bunun inşaat proje ya da yapım aşamasındayken satın alınan bağımsız bölüme düşen arsa payı olduğunu bilmelisiniz.
Kat mülkiyetli tapuda bağımsız bölümünüz; bulunduğu kat, numara, nitelik ve yüzölçüm gibi detaylarla resmi olarak belgelendirilir ve tam tasarruf hakkı sunar.
Bu iki tapu türü arasındaki en belirgin fark, yapı kullanım izin belgesi (iskân) gerekliliğidir. Kat irtifaklı yapılarda bu belge bulunmazken, kat mülkiyetinde zorunludur.
Dahası, kat mülkiyetli her bir bölüm, diğer maliklerin onayına ihtiyaç duymadan bağımsız olarak kiralanabilir, satılabilir veya miras bırakılabilir. Bu nedenle, tamamlanmış bir binadan ev alıyorsanız, kat mülkiyetine geçiş yapılacağına emin olmak oldukça önemlidir.
Tapu türleri arasındaki farkları anlamak, gayrimenkul alım-satım sürecinde size fayda sağlayacaktır. Gayrimenkul yatırımlarınız için doğru kararları vermenize yardımcı olacak bilgilere Gayrimenkul Rehberi sayfamızdan erişebilirsiniz.
View this post on Instagram
Kat irtifakı, yapının henüz tamamlanmadığı ancak ileride bağımsız bölümler oluşturulacağının taahhüt edildiği özel bir tapu türüdür.
Arsa maliki veya ortak malikler tarafından, arsa üzerinde yapılacak veya yapılmakta olan binanın bağımsız bölümleri için kurulan, kat mülkiyetine temel oluşturacak bir haktır. Bu durumda tapu cinsi “arsa” olarak belirtilir ve bağımsız bölümlere düşen arsa payı tescil edilir.
Kat irtifakı şu durumlarda kurulur:
Kat irtifakının kurulabilmesi için tüm maliklerin onayı, resmi senet düzenlenmesi ve tapu siciline tescil edilmesi zorunludur.
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde kurulan ve tapu siciline tescil edilen mülkiyet hakkıdır.
Bu hak, bağımsız bölüm maliklerine tam tasarruf yetkisi sağlar. Tapu cinsi “bina” olarak kaydedilir ve bağımsız bölümlerin konum, yüzölçüm ve nitelikleri ayrıntılı olarak belirtilir.
Kat mülkiyeti alınabilmesi için gereken şartlar:
Her iki tapu türü de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiştir. Kat irtifakı, KMK’nın 2. maddesinde, kat mülkiyeti ise 3. ve 10. maddelerinde detaylandırılmıştır. Bununla birlikte, Türk Medeni Kanunu’nun 1026. maddesi tapu sicilindeki değişiklik ve terkin işlemlerini düzenler.
Kat irtifakı, paylı mülkiyete tabi bir arazide paya bağlı bir sınırlı ayni hak olarak tanımlanırken, kat mülkiyeti bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet hakkı sağlar. Dolayısıyla, kat irtifakı geçici bir hak niteliğindeyken, kat mülkiyeti kalıcı ve tam bir mülkiyet hakkı sunar.
Gayrimenkul satın alırken kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki temel farkları bilmek, doğru yatırım kararı vermeniz için hayati önem taşır. Bu iki tapu türü arasında hak sahipliği, kullanım ve finansal açıdan önemli farklılıklar bulunmaktadır.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki en temel fark, iskân (yapı kullanma izin) belgesi zorunluluğudur. Kat irtifaklı yapılarda yapı kullanım izin belgesi bulunmazken, bu belge kat mülkiyetine geçişin en önemli şartları arasında yer alır.
İskân belgesi, bir projenin onaylanan çizimine sadık şekilde inşa edilip edilmediğini belirten resmi bir belgedir. Dolayısıyla onaylanan projeye uygun şekilde inşa edilmeyen binalara iskan verilmeyebilir. Üstelik iskân belgesi olmayan binalarda elektrik, su, doğal gaz abonelikleri açtırmak da sıkıntı olabilir.
Kat irtifakında tapu cinsi “arsa” olarak belirtilir ve sahip olacağınız gayrimenkul doğrultusunda arsa üzerinden belirli bir pay size verilir.
Kat mülkiyetine geçiş yapıldığında ise tapu cinsi “bina” olarak değişir.
Kat irtifaklı yapılarda arsa payı üzerinden hak verilirken, kat mülkiyetli yapılarda tapu sahipleri bağımsız bölümlerde hak sahibi olur. Bu fark, mülkiyet hakkınızın niteliğini doğrudan etkiler.
Bankalar, kat irtifakı olan dairelere konut kredisi vermek istemezken, kat mülkiyeti tapusu olan, yaş ve güvenlik gibi kriterleri karşılayan dairelere konut kredisi vermektedir.
Ayrıca, bir yapı ancak inşaatı tamamlandıktan sonra kat mülkiyeti niteliğine kavuşabildiği için projeye uygun inşa edilmeme riski ortadan kalkar. Kat irtifaklı binalarda, sonradan kat mülkiyetine geçişi engelleyebilecek proje hataları olabilir.
Kat irtifaklı bir yapının yıkımı söz konusu olduğunda hissedarlara tapuda belirtilen arsa payı üzerinden hak verilirken, kat mülkiyetli tapu sahipleri yeniden inşa durumunda sahip oldukları bağımsız bölümler kadar hak sahibi olur.
6306 sayılı Kanun’a göre, kentsel dönüşüm projelerinde arsa payı kavramı, kentsel dönüşüm projesinin konusunu teşkil eden ana gayrimenkul hakkında alınacak kararlarda esas ölçüttür.
Gayrimenkul yatırımı yaparken tapu türü incelemek gibi detaylara hakim değilseniz, alanında uzman bir emlak danışmanı ekibinden destek almanızda fayda vardır.
Kat mülkiyeti, ev sahiplerine birçok avantaj sağlayan ve hukuki açıdan tam koruma sunan bir mülkiyet türüdür.
Kat mülkiyetli tapular, bağımsız bölümünüzün tüm özelliklerini resmi belge olarak net bir şekilde tanımlar. Gayrimenkulünüz bulunduğu kat, bağımsız bölüm numarası, yüzölçümü ve diğer nitelikleriyle ayrıntılı şekilde tapuya kaydedilir. Böylece, ileride yaşanabilecek mülkiyet anlaşmazlıkları önlenmiş olur.
Kat mülkiyeti müracaatı, bina tamamlandıktan sonra yapıldığı için, onay alınması halinde projeye uygun inşa edildiği de resmiyet kazanır. Böylece, binanın yapısı ve güvenliği konusunda endişeleriniz ortadan kalkabilir.
Kat mülkiyeti sahibi olduğunuzda, bağımsız bölümünüz üzerinde tam tasarruf yetkisine kavuşursunuz. Bu hak, mülkünüzü dilediğiniz gibi kullanma, satma, kiraya verme ya da miras bırakma özgürlüğü sağlar. Ayrıca, diğer hak sahiplerine zarar vermemek koşuluyla, mülkünüz üzerinde istediğiniz değişiklikleri yapabilirsiniz.
Kat maliklerinin ortak alanlarda kullanım hakları da arsa paylarıyla orantılı olarak korunur. Dahası, kentsel dönüşüm veya olası yıkım durumlarında, kat mülkiyetli malikler bağımsız bölümleri kadar hak sahibi olur.
Kat mülkiyeti tapusu, finansal kuruluşlar ve yatırımcılar tarafından daha güvenilir bulunur. Bankalar, kat irtifakı olan daireler için konut kredisi vermek istemezken, kat mülkiyeti tapusu olan ve belirli güvenlik şartlarını sağlayan dairelere konut kredisi vermekten çekinmez. Bu durum, gayrimenkulünüzü satmak veya kredi çekmek istediğinizde büyük avantaj sağlar.
Kat mülkiyeti olan bir gayrimenkul, kat irtifakı olana göre daha yüksek bir piyasa değerine sahip olabilir. Çünkü iskân belgesi olan ve kat mülkiyetli tapuya sahip gayrimenkuller, yatırımcılar tarafından daha çok tercih edilir.
Bina tamamlandıktan sonra kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, tapuda yapılan bir düzeltme işlemiyle gerçekleşir. Aslında bu işlem, tapu kütüğünde “arsa” olarak kayıtlı olan cinsin “bina” olarak değiştirilmesinden ibarettir. Bu değişiklik, gayrimenkulünüz üzerindeki haklarınızı güçlendiren önemli bir adımdır.
Kat mülkiyetine geçiş, genellikle yapıyı inşa eden inşaat firması tarafından tamamlanır. Ancak bazen müteahhitler, iskan belgesini almakla yetinip kat mülkiyetine geçiş sürecini ihmal edebilmektedir. Bu durumda, kat maliklerinin bir araya gelip başvuru yaparak işlemleri kendilerinin tamamlaması gerekebilmektedir.
Peki, kat mülkiyetine geçiş için hangi belgeler gereklidir, gelin birlikte bakalım.
Kat mülkiyetine geçiş için hazırlamanız gereken temel belgeler şunlardır:
Yapı kullanma izin belgesi alınmış olan yapılarda, ortak maliklerden birinin başvurusu veya belediyenin bu belgeyi tapu idaresine göndermesi yeterli olabilir. Böylece, hiçbir ek belge gerekmeden resen kat mülkiyetine geçiş yapılabilir.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için tüm maliklerin onayı gerekmektedir.
Binanın yalnızca bir bölümü için kat mülkiyeti kurulamadığından, tüm maliklerin ortak kararı önemlidir. Maliklerin anlaşamaması durumunda, sorunun çözümü için mahkemeye başvurulabilir.
Ayrıca, binanın irtifak tarihinden sonra 5 yıl içinde tamamlanmış olması beklenir; aksi takdirde hisse sahipleri itiraz edip irtifakı bozabilirler.
Süreç, yapı kullanma izin belgesinin alınmasıyla başlar. Bu belge, ilgili belediyeye yapılan başvuru sonucu temin edilir. Belgeler tamamlandıktan sonra, maliklerden biri veya tümü tapu müdürlüğüne başvurabilir.
İşlemlerde eksiklik bulunmaması halinde, tapu müdürlüğünce yapılan işlemler sonucunda kat mülkiyeti kurulur ve tapuya tescil edilir.
Elektronik ortamda yapı kullanma izin belgesinin gönderilmesi durumunda, fiziki belge talep edilmez. Ayrıca, yetkili idarece tapu idaresine yapı kullanma izin belgesinin gönderilmesi üzerine zorunlu deprem sigortası dahil hiçbir ek belge aranmaksızın kat mülkiyetine resen geçilebilmektedir.
Kat mülkiyetine geçişte en sık karşılaşılan sorunlar arasında, müteahhitin bulunamaması ve eksik belgelerin tamamlanamaması yer alır.
Müteahhitin ölmesi, bulunamaması veya iflas etmesi durumunda, iskan ruhsatını almak ve gerekli işlemleri yapmak ev sahiplerine kalır. Dolayısıyla, bina sakinleri genellikle içlerinden birini temsilci seçer veya bir gayrimenkul danışmanı aracılığıyla işlemleri takip ederler.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemleri, mülkiyetin başkasına devrini içermediği sürece harç ve vergiden muaftır. Bununla birlikte, bölgeden bölgeye değişiklik gösteren döner sermaye ücretleri alınabilmektedir.
| Özellik | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
|---|---|---|
| Tapu Cinsi | Arsa | Bina |
| İnşaat Durumu | İnşaat devam ediyor veya başlamamış | İnşaat tamamlanmış |
| İskân Belgesi (Yapı Kullanım İzni) |
Zorunlu değil | Zorunlu |
| Mülkiyet Hakkı | Arsa payı üzerinden hak | Bağımsız bölüm üzerinde tam hak |
| Kredi Kullanımı | Bankalar genellikle kredi vermek istemez. | Bankalar konut kredisi verir. |
| Tasarruf Yetkisi | Sınırlı | Tam (satış, kiralama, miras bırakma) |
| Hukuki Dayanak | KMK 2. madde | KMK 3. ve 10. maddeler |
| Kentsel Dönüşümde Hak | Arsa payı üzerinden | Bağımsız bölüm üzerinden |
| Nitelik | Geçici hak | Kalıcı ve tam mülkiyet hakkı |
Gayrimenkul satın alma sürecinde kat mülkiyeti ve kat irtifakı arasındaki farkları anlamak, uzun vadede haklarınızı güvence altına almanız açısından son derece önemlidir. Özellikle yeni inşa edilen bir konuta yatırım yaparken, tapunuzun türü hem finansal hem de hukuki açıdan büyük etkiler yaratacaktır.
Özetle, kat irtifakı, inşaat aşamasındaki bir gayrimenkulde arsa payı üzerinden geçici hak tanırken, kat mülkiyeti tamamlanmış bir binada bağımsız bölümünüze ait tam tasarruf yetkisi sağlar.
Şüphesiz, kat mülkiyetli tapuya sahip gayrimenkullerin iskân belgesinin olması, bankalar tarafından tercih edilmesi ve tam tasarruf hakkı sunması, bu tapu türünü gayrimenkul yatırımcıları için cazip kılmaktadır.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş süreci, yapı kullanma izin belgesinin alınmasıyla başlar ve tapuda cins değişikliği işlemiyle tamamlanır. Bu süreçte tüm maliklerin onayı gerekir. Buna rağmen, bazı durumlarda belediyenin doğrudan yapı kullanma izin belgesini tapu idaresine göndermesiyle resen geçiş de mümkündür.
Sonuç olarak, bir gayrimenkul yatırımında tapu türünü incelerken, uzun vadeli hedeflerinizi göz önünde bulundurmalısınız. İskân belgesi olan, kat mülkiyetli ve tam tasarruf hakkı sunan bir gayrimenkul, her zaman daha güvenli bir yatırım olacaktır.
Gayrimenkul satın alma sürecinde dikkat etmeniz gereken diğer hususlara göz atmak isterseniz, Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli başlıklı blog yazımızı inceleyebilirsiniz.
Yorum Yazın