Konut piyasası, özellikle büyük şehirlerdeki dinamikleriyle dikkat çekiyor. BETAM & sahibinden.com işbirliği ile hazırlanan sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü: Nisan 2025 raporu, Türkiye genelindeki konut fiyatlarının ve kiralama süreçlerinin nasıl bir seyir izlediğini gözler önüne seriyor.

Bu yazımızda, Nisan 2025 konut piyasası görünümüne detaylı bir şekilde bakacağız.

Satılık Konut Piyasası

2020 Mayıs’tan bu yana devamlı artan Türkiye genelindeki reel konut fiyat endeksi (2017=100);

• 2023 Temmuz’dan sonraki düşüş eğilimi göstermiş,
• 2024 Kasım ve Aralık aylarında hafif bir yükselişe dönüşmüş,
• 2025’in ilk iki ayında ise tekrar azalmıştır.

Mart 2025’te yeniden küçük bir artış gözlenmiş ve reel konut fiyat endeksi martta 0,4 puanlık bir değişim kaydetmiştir. Mart ayında aylık enflasyon şubata kıyasla artmasına rağmen, cari konut fiyatlarındaki yükseliş enflasyonun üzerinde seyretmiştir.

Türkiye genelinde reel konut fiyat endeksi (2017 Eylül=100)

Ülke genelinde olduğu gibi üç büyük ilde de reel satılık konut endeksinde yaklaşık bir yıldır devam eden düşüş 2024’ün son aylarında durmuş ve reel satılık konut endeksinde artış gözlenmişti. Şubat döneminde ise konut reel satılık fiyat endeksi dengeli bir seyir izlemişti.

Şubat’tan Mart’a reel konut fiyat endeksi;

• İstanbul’da 0,3 puan,
• Ankara’da 0,9 puan,
• İzmir’de 1,2 puanlık bir artış gerçekleştirmiştir.

Şubat’ta reel konut fiyat endeksi;

• İstanbul’da 153,7,
• Ankara’da 187,5
• İzmir’de ise 168,6 olmuştur.

Üç büyük ilde reel satılık fiyatları (2017 Eylül=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Türkiye Genelinde Konut Fiyatları

Türkiye genelinde satılık konutların enflasyondan arındırılmış (reel) fiyatların yıllık değişim oranını aşağıdaki grafikten inceleyebilirsiniz.

2024’ün başından itibaren de reel fiyatlar hızla azalmaya başlamıştır. Mart 2025’te yıllık fiyat değişimi oranı Şubat 2025’e kıyasla 0,7 puan artarak %-8,9 ile negatif değerlerde seyrini sürdürmüştür. Bununla birlikte reel fiyatlarda yıllık düşüşün Haziran 2024’ten itibaren ivme kaybetmekte olduğu dikkat çekmektedir.

Türkiye genelinde satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Ülke genelinde olduğu gibi reel satış fiyatlarında yıllık artışlar üç büyükşehirde de aynı dönemde hızla azalmıştır.

En çarpıcı azalış İstanbul’da gerçekleşmiştir. Temmuz 2022’de %89,8 ile zirve yapan yıllık reel fiyat artışı çok sert bir düşüş sonucu Haziran 2024’te -%23,8’e kadar gerilemiş, Mart 2025’te de yüzde -%9,2 olmuştur.

İzmir’de yılık reel fiyat artışları Temmuz 2023’ten itibaren düşüşünü sürdürerek Mart 2025’te -%5,2 olmuştur.

Ankara’da yıllık reel fiyatların İstanbul ve İzmir’den biraz farklı bir seyir izlemiştir.

6 Şubat depreminin de etkisiyle Nisan’a kadar yükselmeye devam eden reel fiyatlar, Temmuz 2023’ten itibaren düşmeye başlamıştır. Mart 2025’te yıllık reel fiyat değişimi Ankara’da -%3,0’tür.

Reel fiyatların düşüşünde Türkiye genelinde gözlemlenen ivme kaybı, üç büyükşehir için de geçerlidir.

Cari Fiyatlarda Artış Seyri

Şubat’tan Mart’a Türkiye genelinde satılık konutların ortalama m² fiyatı 34.085 TL’den 35.012 TL’ye yükselmiş ve aylık artış oranı %2,7 olmuştur.

Cari fiyatlardaki aylık artış oranı;

• İstanbul’da %2,6,
• Ankara’da %2,9,
• İzmir’de ise %3,2 olmuştur.

Ortalama konutun m² fiyatı Mart 2025 itibarıyla;

• İstanbul’da 48.235 TL,
• Ankara’da 28.074 TL ve
• İzmir’de 41.667 TL’dir.

Cari fiyatlarda yıldan yıla artış oranlarında 2023’ün başından beri bariz bir yavaşlama söz konusudur. Konut fiyatları, enflasyon nedeniyle artmaya devam etse de artış temposunda güçlü bir yavaşlama ortaya çıkmıştır.

Ülke genelinde ortalama konutun cari fiyatla yıllık artış oranı Mart 2025 itibarıyla %25,9’dur.

Cari fiyatların yıllık artışları, 3 büyük şehir için Mart 2025’te de artmaya devam etmiştir:

• İstanbul’da %25,4,
• Ankara’da %33,9 ve
• İzmir’de %31,0 olarak gerçekleşmiştir.

Hem ülke genelinde, hem de üç büyükşehirde iki yıllık düşüş eğilimi ilk defa Ekim 2024’te yukarı yönlü bir değişim göstermiştir. Yıllık cari fiyat değişiminin bir önceki aya göre yükselişi İstanbul ve İzmir için Şubat 2025’te de devam etmiştir.

Yıllık cari fiyat artışlarında Ocak’tan Şubat’a

• Ülke genelinde %2,7,
• İstanbul’da %2,6,
• Ankara’da %2,9 ve
• İzmir’de %3,2 artış gözlenmektedir.

Türkiye ve üç büyük ilde satılık konut ilan fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Aşağıdaki tablodan ilan satış fiyatlarının büyükşehirler düzeyinde ölçülen en yüksek ve en düşük yıllık değişimlerini inceleyebilirsiniz.

İlan satış fiyatları Şubat 2025’te geçen yılın aynı ayına kıyasla bütün büyükşehirlerde artmıştır.

Satılık konut m² fiyatlarında en hızlı artışın görüldüğü iller:

• Diyarbakır %60,9,
• Erzurum %52,0,
• Manisa %43,4
• Balıkesir %35,0 ve
• Van %34,5

En düşük artışların görüldüğü iller ise;

• Mersin %23,7,
• Aydın %23,1,
• Antalya %23,0,
• Malatya %22,5 ve
• Muğla %21,6 olmuştur.

Bu verilere göre yıllık konut satış fiyatındaki artış oranı Erzurum, Diyarbakır ve Manisa hariç bütün büyükşehirlerde yıllık enflasyon oranından daha düşük olmuştur.

Konut Piyasası Arz-Talep Analizi

Ülke genelinde ve üç büyükşehirde satılık konut arzının ölçütü olarak kullanılan satılık ilan sayısının seyrini aşağıdaki tablodan inceleyebilirsiniz.

Satılık konut ilan sayısı, ülke genelinde ve üç büyük ilde de artmıştır.

Satılık konut arzı geçen aya kıyasla;

• Ülke genelinde %4,6 (808.776’dan 845.621’e),
• İstanbul’da %3,9 (188.369’dan 195.783’e),
• Ankara’da %3,7 (88.411’den 91.692’ye) ve
• İzmir’de ise %6,3 (57.240’tan 60.854’e) oranında artmıştır.

Türkiye ve üç büyük ilde satılık ilan sayısı (adet)

Konut talebi göstergesi, 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur.

Bu veriler;

1. İlanların görüntülenme sayısı,
2. İlanların favoriye eklenme sayısı,
3. İlan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı,
4. sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı,
5. Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve web platformlarında satılık emlak kategorisine ve
6. İlgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayılarından oluşmaktadır.

Konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Nisan ayındaki değerlerinin her biri 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır.

Talep göstergesindeki artış ya da azalış oranı, konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi veriyor.

Talep endeksi Şubat 2023 depreminin ardından düşüş yönlü bir seyir izleyerek Kasım 2023’te 88,7’ye kadar gerilemişti.

Aralık 2023’ten itibaren yönünü yukarı çeviren endeks Kasım 2024’te tekrar düşüşe geçmiştir.

Mart 2025’te de bu düşüş devam etmiştir. Mart’tan Şubat’a %2,8’lik bir düşüşle 140,7 seviyesine gelmiştir.

Endeks, geçen yılın Mart ayına kıyasla %25,2 daha yüksektir.

Satılık İlan Sayısı Artarken, Satılan Konut Sayısı Azaldı!

Satılan konut sayısının satılık ilan sayısına oranının yükselmesi, ilan başına ilginin arttığı anlamına gelmektedir.

Satılan konut sayısının toplam satılık ilan sayısına oranı Şubat 2025’ten Mart 2025’e 0,3 puan azalarak %4,0 olmuştur.

Satılan konut sayısının toplam satılık ilan sayısına oranındaki aylık değişimlerin arka planına bakıldığında Mart 2025’te satılık ilan sayısının arttığı satılan konut sayısının ise azaldığı görülmektedir.

Mart 2025’te Şubat 2025’e kıyasla, satılık ilan sayısı %4 (808.776’dan 845.621’e) yükselmiş satılan konut sayısı ise %9 (37.314’ten 33.947’ye) düşmüştür.

Satılan konutların toplam satılık ilan sayısına oranı, geçen aya kıyasla;

• İzmir’de 0,1 puan artmış
• İstanbul’da 0,2 puan azalmış ve
• Ankara’da ise 0,5 puan azalmıştır.

Mart verilerine göre, satılan konutların toplam satılık ilan sayısına oranı;

• İstanbul’da %3,6,
• Ankara’da %3,8 ve
• İzmir’de %3,7 olmuştur.

Üç büyük ilde satılan konut sayısının satılık konut ilan sayısına oranı (%)

Satılık konut sayısı üç büyük ilde de artmıştır.

Satılık konut sayısı geçen aya kıyasla;

• İstanbul’da yüzde 3,9 (188.369’dan 195.783’e),
• Ankara’da yüzde 3,7 (88.411’den 91.692’ye),
• İzmir’de ise yüzde 6,3 (57.240’tan 60.854’e) oranında artmıştır.

Satılan konut sayısı ise İstanbul’da ve Ankara’da düşmüş, İzmir’de ise yükselmiştir.

Satılan konut bir önceki aya göre;

• İstanbul’da %2,4 (7.260’tan 7.085’e) oranında daha düşük,
• Ankara’da %7,9 (3.827’den 3.522’ye) oranında daha düşük ve
• İzmir’de %10,1 (2.061’den 2.270’e) oranında daha yüksektir.

Satılık konutların kapatılan ilan yaşı İstanbul ve Ankara’da arttı, İzmir’de kısaldı

Satılık konut kapatılan (kaldırılan) ilan yaşı, ilgili ayda kullanıcı tarafından kapatılan satılık konut ilanlarının yayında kalma sürelerini toplar ve o ay kullanıcı tarafından kapatılan tekil ilan sayısına böler.

Dolayısıyla bu sayı, bir ilanın ortalama kaç gün yayında kaldığını göstermektedir.

Satılık konut kapatılan (kaldırılan) ilan yaşı, satılmak istenen konutların ne kadar kolay ya da zor satıldığının bir diğer ölçütü olarak düşünülmelidir.

Bu göstergenin artması konutların daha uzun süre ilanda kaldıklarını ve daha zor ya da yavaş satıldıklarına işaret ederken tersi durumda da konutların daha kolay ya da hızlı satıldıklarını göstermektedir.

Türkiye genelinde ve üç büyük ildeki satılık konut kaldırılan ilan yaşı (Gün)

Kaldırılan ilan yaşı Mart 2025’te Şubat 2025’e kıyasla;

• Ülke genelinde 1,6 gün,
• İstanbul’da 0,9 gün ve
• Ankara’da 2,7 gün artmış,
• İzmir’de ise 0,5 gün kısalmıştır.

Son verilere göre kaldırılan ilan yaşı,

• Ülke genelinde 56 gün,
• İstanbul’da 56,7 gün,
• Ankara’da 39,9 gün ve
• İzmir’de 69,0 gün olmuştur.

Kaldırılan ilan yaşındaki değişimin en fazla olduğu 10 il aşağıdaki tabloda yer almaktadır.

Bir önceki aya göre satılık konut kapatılan ilan yaşının en az ve en çok arttığı iller – 2025 Mart